物業服務培訓:物業管理基本概念

          日期:2016-04-13  類別:培訓講義  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

            物業服務培訓物業管理基本概念

            第一節物業管理基本概念

            1.物業

            住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備公共場地。

            2.公用設施內容

            指大廈外圍的道路、路燈、溝、渠、池、井、綠化、地下排水管、娛樂場所、車棚、停車場、連廊等。

            3.業主

            住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

            4.非業主使用人

            通過租賃合同,租住(用)別人房屋的人就是非業主使用人。

            非業主使用人沒有所有權,只有在合同有效期內的使用僅。

            5.業主大會

            是由全體業主組成,決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。

            6.業主委員會

            是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織,它是由業主大會從全體業主中選舉產生,經政府批準成立的代表全體業主合法權益的社會團體。業主委員會每屆任期三年。

            7.業主公約

            業主公約,是指由業主承諾的,對全體業主具有約束力的,有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。業主公約由市住宅主管部門統一制訂示范文本。

            8.物業管理

            物業管理,是指物業管理企業受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

            9.收益性物業管理

            收益性物業管理是以出租經營型房屋為主體對象的物業管理,它普遍存在于寫字樓、零售商業中心、酒店以及其它可出租物業的管理中。

            10.物業管理企業

            是指依法設立的,為住宅區、工業區、寫字樓、商住樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地提供專業化、一體化管理服務的企業法人,包括物業專營企業和兼營企業。

            11.企業核心競爭力

            指企業與眾不同的、具有企業本身特色的經營管理方式。如CPM公司的房屋租賃就比別的物業管理公司高出一籌。

            12.有效投訴

            有效投訴是指業主或住(用)戶對物業管理單位在管理服務、收費、經費管理、維修養護等方面失職、違紀、違法等行為的投訴,并經市、區住宅局查實登記的。

            13.產權備案和權屬登記

            產權備案是由業主將自己的房屋產權證復印件交所在物業管理處備案。權屬登記是指業主買房后,帶齊有關證件到房產局登記。

            14.房屋完好率

            房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建

            筑面積×100%

            15.房屋大、中、小修區別

            對房屋整體的維修,所花費用占總造價的25%以上,叫大修;對房

            屋大部分部位的維修,所花費用占總造價的20%以下,叫中修;對房屋小部分部位的維修,所花費用占總造價的1%左右,叫小修。

            16.設備完好率

            設備完好率=完好設備系統量÷設備系統總量×100%

            北京物業管理考評標準是:大型設備完好率99%,中小型設備完好率95%。

            17.綠化覆蓋率

            綠化覆蓋率=(草坪面積+樹蔭面積)/建筑總面積

            北京物業管理考評標準是30%。

            18.垃圾分類概念

            垃圾共分四類:一般生活垃圾(占50%);可回收垃圾(占18%);有害垃圾(占5%);大件垃圾(如舊沙發、舊彩電等占27%)。

            19.可持續發展

            指不斷提高人群生活質量和環境承載能力的、滿足當代人需求又不損害子孫后代滿足其需求能力的、滿足一個地區或一個國家需求又不損害別的地區或國家人群滿足其需求能力的發展。

            20.物業管理專業化

            由專門的物業管理企業通過委托合同的簽訂,按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業化管理。它具體是指物業管理的隊伍專業化、設備專業化、管理程序專業化。

            21.一體化物業管理含義

            對物業小區的管理由多家管理變成一家為主的管理,這樣一來,效率高、效果好,業主滿意。

            22.物業管理中雙向共管模式

            專業管理與業主自律相結合。

            23.物業管理平均社會成本

            管理一個物業到合格水平,所有物業管理公司所要花費的平均值,就是物業管理平均社會成本。

            在深圳,1999年物業管理平均社會成本是:高層寫字樓-10.4元222/M·月;高層住宅樓-5.46元/M·月;多層住宅樓-1.03元/M·月;工廠區--1.73元/M2·月。

            24.人均物業管理面積

            物業管理公司管理的物業總面積除以該公司的總人數,就是人均物業管理面積。

            在深圳,人均物業管理面積是:高層寫字樓-900M2/人;高層住宅樓222-1200M/人;多層住宅樓-2200M/人;工廠區-2300M/人-2500M2/人。

            25.物業管理費的費用構成

            人頭費:福利、工資、保險;公共用的水電費;設施維修養護費;

            衛生、清潔費;安管費;綠化費;辦公費;固資折舊費;管理傭金;物業管理相關保險;納稅。

            26.兩金(本體基金、專用基金)

            本體基金:業主為維護房屋本體共(公)用部位及設施,保障房屋

            安全使用,而按月繳納的費用叫本體維修基金。其來源是由業主按月向

            住宅區管理處繳納,使用審批權在業主委員會。

            專用基金:除用于購買管理用房和墊支購買部分商業用房款并限期

            回收外,用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時,只能使用基金的增值部分,并且必須經業主大會批準,由業主委員會主任、物業管理公司法定代表人共同簽字方可支出,還應報區住宅局備案。其來源是開

            發建設單位在住宅區移交時,按住宅區建設總投資2%的比例,一次性向業主委員會劃撥。

            27.管理傭金

            深圳市規定:物業管理單位無論管理費盈余或虧損,均可按10%的比例提取費用作為管理傭金。

            28.物業管理相關保險

            員工保險;財產保險;公共責任保險。

            29.小額討債法庭

            物業管理公司在個別住戶拒交管理費時,通過勸說、催促、協商和停水、停電無效的情況下,如金額較小,可以直接依法向人民法院申請追回欠款,人民法院這時成立的法庭就是小額討債法庭。

            30.管理處管理用房面積的核定

            管理處管理用房面積=房屋總套數(住宅、單身公寓套數+非住宅房屋每100M2建筑面積折為一套)×人均規劃指標(0.06)×戶均人口數(3.75)。

            31.管理處商業用房面積的核定

            深圳市規定:高層大廈按2‰的總建筑面積,多層住宅按3‰的總建筑面積。

            32.常規服務、專項服務和特約服務

            常規服務(常規性的公共服務)指物業管理的日常工作,如維修、安管、清潔、衛生服務等。

            專項服務(針對性的專項服務)是為了改善和提高業主和使用人的工作和生活條件,面向廣大業主和使用人,為滿足其中某些特定群體的需要而提供的各項服務工作(包括某些中介代理服務)。特點是事先設定服務項目和服務內容,并公布收費標準(免費),供業主和使用人自行選擇。如代訂報刊雜志、代發信件、代訂牛奶等。

            特約服務(委托性的特約服務)指為滿足業主和住戶的個別需求,受其委托而提供的服務。如住戶大人出差,代管小孩;照顧老人等。

            33.消防管理三落實

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